32회 부동산학개론 기출문제 해설
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작성자 최고관리자 작성일22-02-06 16:51 조회3,512회 댓글0건관련링크
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1. 토지관련 용어의 설명으로 틀린 것은?
① 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
② 필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
③ 획지는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
④ 나지는 건부지 중 건폐율, 용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
⑤ 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.
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정답은 4번
나지가 아니고 공지에 대한 설명.
2. 다중주택의 요건이 아닌 것은?(단, 건축법령상 단서 조항은 고려하지 않음)
① 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
③ 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것
④ 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
⑤ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
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정답은 3번
3번은 다중주택이 아니고 기숙사에 대한 설명.
3. 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부증성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.
ㄴ. 부동성으로 인해 임장활동과 지역분석을 필요로 한다.
ㄷ. 인접성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.
ㄹ. 개별성으로 인해 일물일가 법칙의 적용이 배제되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다.
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ
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정답은 4번
ㄱ. 부증성이 아니고 부동성에 대한 설명.
ㄷ. 인접성이 아니고 부증성에 대한 설명.
4. 아파트 매매가격이 10 % 상승할 때, 아파트 매매수요량이 5 % 감소하고 오피스텔 매매수요량이 8 % 증가하였다. 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도(A), 오피스텔 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는?(단, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
① A: 비탄력적, B: 0.5, C: 대체재
② A: 탄력적, B: 0.5, C: 보완재
③ A: 비탄력적, B: 0.8, C: 대체재
④ A: 탄력적, B: 0.8, C: 보완재
⑤ A: 비탄력적, B: 1.0, C: 대체재
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정답은 3번
A: 아파트 매매 가격이 10% 상승할 때 매매 수요량은 5% 감소하여 가격의 변화율이 더 크므로 비탄력적.
B: 오피스텔 교차탄력성 = 오피스텔 수요변화율 / 아파트 가격 변화율 = 8% / 10% = 0.8
C: 아파트 매매 가격이 상승할 때 오피스텔 매매수요가 증가하였으므로 대체재
5. 수요와 공급이 동시에 변화할 경우, 균형가격과 균형량에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 다른 조건은 동일함)
① 수요와 공급이 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크다면 균형가격은 상승하고 균형량은 감소한다.
② 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
③ 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭과 공급의 감소폭이 같다면 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다.
④ 수요는 증가하고 공급이 감소하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
⑤ 수요는 감소하고 공급이 증가하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작다면 균형가격은 하락하고 균형량은 증가한다.
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정답은 5번
1) 감소가 아니고 증가한다.
2) 증가가 아니고 감소한다.
3) 증가가 아니고 감소한다.
4) 증가가 아니고 감소한다.
6. A주택시장과 B주택시장의 함수조건이 다음과 같다. 거미집이론에 의한 두 시장의 모형형태는?(단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량, 다른 조건은 동일함)
A주택시장: Qd = 200 - P, Qs = 100 + 4P
B주택시장: Qd = 500 - 2P, Qs = 200 + P/2
① A: 수렴형, B: 수렴형
② A: 수렴형, B: 발산형
③ A: 수렴형, B: 순환형
④ A: 발산형, B: 수렴형
⑤ A: 발산형, B: 발산형
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정답은 4번
(A주택시장) 수요곡선의 탄력성 : -1, 공급곡선의 탄력성 : 4 으로 공급곡선 탄력성 절대값이 더 크므로 발산형
(B주택시장) 수요곡선의 탄력성 : -2, 공급곡선의 탄력성 : 1/2 으로 수요곡선 탄력성 절대값이 더 크므로 수렴형
7. 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
① 수요의 가격탄력성은 수요량의 변화율에 대한 가격의 변화비율을 측정한 것이다.
② 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 가격이 변화할 때 수요량이 무한대로 변화한다.
③ 수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 더 크다.
④ 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.
⑤ 공급곡선이 수직선이면 공급의 가격탄력성은 완전탄력적이다.
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정답은 4번
1) 수요의 가격탄력성은 가격의 변화율에 대한 수요량의 변화율을 측정한 것이다
2) 수요의 가격탄력성은 완전 비탄력적이면 가격이 변화할 때 수용량이 불변이다.
3) 수요의 가격탄력성이 비탄력적이라면 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 더 작다.
5) 공급곡선이 수직선이면 공급의 가격탄력성은 완전 비탄력적이다.
8. A부동산에 대한 기존 시장의 균형상태에서 수요함수는 P = 200 - 2Qd, 공급함수는 2P = 40 + Qs이다.
시장의 수요자수가 2배로 증가되는 경우, 새로운 시장의 균형가격과 기존 시장의 균형가격 간의 차액은?(단, P 는 가격(단위: 만원), Qd는 수요량(단위:m²), Qs는 공급량(단위: m²)이며, A부동산은 민간재(private goods)로 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 가지며, 다른 조건은 동일함)
① 24 만원
② 48 만원
③ 56 만원
④ 72 만원
⑤ 80 만원
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정답은 1번
균형가격은 공급량과 수요량이 같을 때 가격(Qd = Qs)
처음상태 균형가격 : 2(200 - 2Q) = 40 + Q, 5Q = 360, Q = 72, P = 56
수요자수 2배 증가 후 균형가격 : 수요자수가 2배 증가하는 것은 기울기가 반으로 작아지는 것을 의미하므로 수요함수가 P = 200 - Qd 로 계산
2(200 - Q) = 40 + Q, 3Q = 360, Q = 120, P = 80
따라서 차액은 80 - 56으로 24만원
9. 아파트시장에서 균형가격을 하락시키는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 아파트는 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
○ 건설노동자 임금 상승
○ 대체주택에 대한 수요 감소
○ 가구의 실질소득 증가
○ 아파트건설업체수 증가
○ 아파트건설용 토지가격의 상승
○ 아파트 선호도 감소
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개
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정답은 2번
균형 가격을 하락시키는 경우는 수요가 감소하거나 공급이 증가하는 경우
아파트 건설업체수 증가는 공급증가 요인, 아파트 선호도 감소는 수요 감소 용인
10. 도시공간구조이론 및 지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 버제스(E. Burgess)의 동심원이론에 따르면 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 점이지대가 위치한다.
② 호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장과 분화는 주요 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대되면서 나타난다.
③ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형이론이다.
④ 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에 따르면 마찰비용은 교통비와 지대로 구성된다.
⑤ 알론소(W. Alonso)의 입찰지대곡선은 도심에서 외곽으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것이다.
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정답은 3번
버제스 동심원 이론에서 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트 선형이론
11. 다음을 모두 설명하는 입지이론은?
○ 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 ‘원료지수(MI: material index)’ 개념을 사용한다.
○ 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 최소비용지점을 결정한다.
○ 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이 등비용선이다.
① 베버(A. Weber)의 최소비용이론
② 호텔링(H. Hotelling)의 입지적 상호의존설
③ 뢰쉬(A. Losch)의 최대수요이론
④ 애플바움(W. Applebaum)의 소비자분포기법
⑤ 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론
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정답은 1번
1) 베버의 최소비용 이론에 대한 설명.
12. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?(단, 주어진 조건에 한함)
○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치하고 있다.
○ A시 인구: 64만명
○ B시 인구: 16만명
○ A시와 B시 사이의 직선거리: 30 km
① 5 km
② 10 km
③ 15 km
④ 20 km
⑤ 25 km
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정답은 4번
컨버스 분기점 모형 공식 : A시로부터 분기점 = A시와 B시의 거리 / ( 1 + √(B인구/A인구)) = 30 / ( 1 + √(160,000/640,000)) = 60 / 3 = 20 km
13. 다음은 3가지 효율적 시장(A～C)의 유형과 관련된 내용이다. 시장별 해당되는 내용을 <보기>에서 모두 찾아 옳게 짝지어진 것은?
A. 약성 효율적 시장
B. 준강성 효율적 시장
C. 강성 효율적 시장
<보기>
ㄱ. 과거의 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
ㄴ. 현재시점에 바로 공표된 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
ㄷ. 아직 공표되지 않은 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
① A - (ㄱ), B - (ㄴ), C - (ㄷ)
② A - (ㄱ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
③ A - (ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
④ A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ)
⑤ A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄷ)
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정답은 2번
14. 현행 법제도상 부동산투기억제제도에 해당하지 않는 것은?
① 토지거래허가제
② 주택거래신고제
③ 토지초과이득세
④ 개발이익환수제
⑤ 부동산 실권리자명의 등기제도
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정답은 3번
토지초과이득세는 폐지됨.
15. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
② 양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.
③ 조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속되는 것을 조세의 귀착이라 한다.
④ 양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.
⑤ 재산세와 종합부동산세는 보유세로서 지방세이다.
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정답은 5번
재산세와 종합부동산세는 보유세로서 재산세는 지방세이고 종합부동산세는 국세이다.
16. 부동산 거래규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.
② 투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설ㆍ공급하는 도시형생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다.
③ 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도다.
④ 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체결할 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
⑤ 부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도다.
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정답은 2번
투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설, 공급하는 도시형 생활주택에 대한 분양가 상한제가 적용되지 않음.
17. 현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택정책수단이 아닌 것은?
① 공공임대주택제도
② 주거급여제도
③ 주택청약종합저축제도
④ 개발권양도제도
⑤ 재건축초과이익환수제도
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정답은 4번
개발권 양도 제도는 우리나라에서 시행되지 않음.
18. 주택담보대출에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 담보인정비율(LTV)은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.
② 총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득을 중심으로 대출 규모를 결정하는 기준이다.
③ 담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 한국은행장이 정하는 기준에 의한다.
④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
⑤ 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있다.
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정답은 3번
담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 금융감독원장이 정하는 기준에 의함.
19. 다음은 투자부동산의 매입, 운영 및 매각에 따른 현금흐름이다. 이에 기초한 순현재가치는?(단, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 7년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 기간이 7년인 연금의 현가계수는 3.50, 7년 일시불의 현가계수는 0.60 이고, 주어진 조건에 한함)
기간(년) 0 1 2 3 4 5 6 7
현금흐름 -1,100 120 120 120 120 120 120 1,420
(단위: 만원)
① 100 만원
② 120 만원
③ 140 만원
④ 160 만원
⑤ 180 만원
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정답은 1번
1. 7년간 120만원 연금의 현재가치 : 현재가치 = 연금 X 연금의 현가계수 = 120 X 3.50 = 420
2. 7년째 1,300만원 일시불의 현재가치 : 현재가치 = 미래일시불 X 일시불의 현가계수 = 1,300 X 0.60 = 780
3. 초기에 1,100만원의 유출이 있었으므로 순현재가치 = -1,100 + 420 + 780 = 100만원
20. 화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 현재 10억 원인 아파트가 매년 2 %씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 아파트가격을 산정하는 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
② 원리금균등상환방식으로 담보대출 받은 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우, 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
③ 연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수이다.
④ 임대기간 동안 월임대료를 모두 적립할 경우, 이 금액의 현재시점 가치를 산정한다면 감채기금계수를 사용한다.
⑤ 나대지에 투자하여 5년 후 8억 원에 매각하고 싶은 투자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우, 저당상수를 사용한다.
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정답은 3번
1) 연금의 미래가치 계수가 아닌 일시불의 미래가치 계수를 사용한다.
2) 일시불의 현재가치 계수가 아닌 저당 상수를 사용한다.
4) 감채기금계수는 아닌 연금의 현재가치 계수를 사용한다.
5) 저당상수가 아닌 일시불의 현재가치 계수를 사용한다.
21. 부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
② 기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③ 요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
⑤ 실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.
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정답은 1번
2) 기대수익률이 아닌 요수수익률에 대한 설명
3) 요구수익률이 아닌 실현수익률에 대한 설명
4) 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 커진다.
5) 실현수익률이 아닌 요구수익률에 대한 설명
22. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감소시킬 수 있다.
② 효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
③ 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
④ 최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
⑤ 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수에 상관없이 분산투자효과가 있다.
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정답은 2번, 4번
1) 포트폴리오 분산투자를 통해 비체계적 위험만 감소시킬 수 있다.
3) 분산투자효과는 비체계적 위험이 감소된다.
5) 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 상관계수가 1만 아니면 분산투자효과가 있다.
23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
② 내부수익률이란 순현가를 ‘1’로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율이다.
③ 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록자본회수기간이 길어진다.
④ 순현가법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용한다.
⑤ 내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.
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정답은 5번
1) 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성 지수법이 있다.
2) 내부수익률이란 수익성지수를 1로 만드는 할인율이고, 내부수익률은 순현가를 0으로 만드는 할인율이다.
3) 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수 값이 작을수록 자본회수기간이 짧아진다.
4) 순현가법에서는 재투자율로 요구수익률을 사용하고, 내부수익률 법에서는 내부수익률을 사용한다.
24. 다음 표와 같은 투자사업(A～C)이 있다. 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5 % 라고 할 때 다음 중 옳은 것은?
투자사업 초기 현금지출 말기 현금유입
A 3,800 만원 6,825 만원
B 1,250 만원 2,940 만원
C 1,800 만원 4,725 만원
① 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.
② 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.
③ 수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.
④ A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다.
⑤ A와 C의 순현재가치는 같다.
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정답은 5번
A사업 순현재가치 6,825/1.05 - 3,800 = 2,700, 수익성지수 6,500/3,800 = 1.71
B사업 순현재가치 2,940/1,05 - 1,250 = 1,550, 수익성지수 2,800/1,250 = 2.24
C사업 순현재가치 4,725/1.05 - 1,800 = 2,700, 수익성지수 4,500/1,800 = 2.5
1) 수익성지수가 가장 큰 사업은 C
2) 순현재가치가 가잔 큰 사업은 A와 C
3) 수익성지수가 가장 작은 사업은 A
4) A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 1.7배
25. 부채금융(debt financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 주택저당대출
ㄴ. 조인트 벤처(joint venture)
ㄷ. 신탁증서금융
ㄹ. 자산담보부기업어음(ABCP)
ㅁ. 부동산투자회사(REITs)
① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답은 3번
조인트벤처와 부동산투자회사는 지분 금융에 해당.
26. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)
구 분 A지역 B지역 전지역고용자수
X산업 고용자수 30 50 80
X산업 입지계수 0.79 ?
Y산업 고용자수 30 30 60
Y산입 입지계수 ? ?
Z산업 고용자수 30 20 50
Z산업 입지계수 ? 0.76
고용자수 합계 90 100 190
① A지역: 0개, B지역: 1개
② A지역: 1개, B지역: 0개
③ A지역: 1개, B지역: 1개
④ A지역: 1개, B지역: 2개
⑤ A지역: 2개, B지역: 1개
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정답은 5번
입지계수 = (A지역의 X산업에 대한 고용자 수/A지역의 전 산업에 대한 고용자 수) / (국가 전체의 X산업에 대한 고용자 수/국가 전체의 전 산업에 대한 고용자수)
A지역 Y산업 입지계수 = 1.06
A지역 Z산업 입지계수 = 1.27
B지역 X산업 입지계수 = 1.19
B지역 Y산업 입지계수 = 0.95
한 지역에서 입지계수가 1보다 크면 기반산업이다. 따라서 A지역 기반산업은 Y산업과 Z산업 2개이고 B지역은 X산업 1개 이다.
27. A는 주택 구입을 위해 연초에 6억 원을 대출 받았다. A가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ㄱ)대출금리와 3회 차에 상환할 (ㄴ)원리금은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리
○ 대출기간: 30년
○ 원리금 상환조건: 원금균등상환방식 매년 말 연단위로 상환
○ 1회 차 원리금 상환액: 4,400 만원
① ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 4,240 만원
② ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 4,320 만원
③ ㄱ: 연 5 %, ㄴ: 4,240 만원
④ ㄱ: 연 5 %, ㄴ: 4,320 만원
⑤ ㄱ: 연 6 %, ㄴ: 4,160 만원
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정답은 1번
1. 매년 원금 상환액 = 6억 / 30년 = 2,000만원
1회차 원리금(4,400만원) = 1회차 원금(2,000만원) + 1회차 이자
1회차 이자 = 2,400만원
대출금리 = 1회차 이자 / 대출금 = 2,400만원 / 6억 = 4%
2. 3회차 상환 원리금 = 3회차 원금 + 3회차 이자 = 2,000만원 + (6억 - 2,000만원 - 2,000만원) X 4% = 4,240만원
28. 메자닌금융(mezzanine financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 후순위대출 ㄴ. 전환사채
ㄷ. 주택상환사채 ㄹ. 신주인수권부사채
ㅁ. 보통주
① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답은 2번
보통주는 지분금융, 주택상환사채는 부채금융
29. 모기지(mortgage) 유동화에 관한 설명으로 틀린 것은?
① MPTS(mortgage pass-through securities)는 지분형 증권이다.
② MPTB(mortgage pay-through bond)의 경우, 조기상환위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
③ MBB(mortgage backed bond)의 경우, 신용보강을 위한초과담보가 필요하다.
④ CMO(collateralized mortgage obligation)는 상환우선순위와 만기가 다른 다수의 층(tranche)으로 구성된 증권이다.
⑤ 우리나라의 모기지 유동화중개기관으로는 한국주택금융 공사가 있다.
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정답은 2번
MPTB의 경우 조기상환위험은 투자자가 부담하고, 채무불이행 위험은 증권 발행자가 부담한다.
30. 대출 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 고정금리 기준이고, 다른 조건은 동일함)
① 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 감소한다.
② 원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
③ 원금균등상환방식의 경우, 원리금균등상환방식보다 대출금의 가중평균상환기간(duration)이 더 짧다.
④ 점증(체증)상환방식의 경우, 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
⑤ 만기일시상환방식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 줄어든다.
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정답은 3번
1) 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 증가한다.
2) 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
4) 점증상환방식의 경우, 장래 소득이 늘어날 것으로 예상되는 차입자에게 적합.
5) 만기 일시상환반식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출금융기관의 이자수입이 증가한다.
31. 민간투자사업의 유형이 옳게 짝지어진 것은?
ㄱ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유 및 운영을 한 후, 사업종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식
ㄴ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정기간 동안 타인에게 임대하고, 임대기간 종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식
ㄷ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 준공과 함께 민간사업자가 당해 시설의 소유권과 운영권을 갖는 방식
<보기>
a. BTO(build-transfer-operate) 방식
b. BOT(build-operate-transfer) 방식
c. BTL(build-transfer-lease) 방식
d. BLT(build-lease-transfer) 방식
e. BOO(build-own-operate) 방식
f. ROT(rehabilitate-operate-transfer) 방식
① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e
② ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - e
③ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - f
④ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - e
⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f
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정답은 4번
ㄱ. BOT방식에 대한 설명
ㄴ. BLT방식에 대한 설명
ㄷ. BOO방식에 대한 설명
32. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장이 공급자 우위에서 수요자 우위의 시장으로 전환되면 마케팅의 중요성이 더욱 증대된다.
② STP전략이란 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 판매촉진(Promotion)을 하는 전략이다.
③ 경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략으로 시가전략을 이용한다.
④ 관계 마케팅전략이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
⑤ 시장점유 마케팅전략이란 부동산시장을 점유하기 위한전략으로 4P Mix전략, STP전략이 있다.
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정답은 2번
STP전략이란 고객 집단을 세분화하고 표적시장을 선전하여 효과적으로 차별화(Positioning)하는 전략.
33. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산개발사업 진행시 행정의 변화에 따른 사업의 인?허가 지연위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.
② 공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
③ 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
④ 부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
⑤ 흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
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정답은 5번
민감도분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것.
34. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 바이럴 마케팅(viral marketing)전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅효과를 극대화시키는 것이다.
② 분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
③ 아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로(Place)전략에 해당한다.
④ 아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price)전략에 해당한다.
⑤ 고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의(Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action)의 과정을 말한다.
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정답은 1번
2) 차별화 전략에 해당.
3) 판매촉진 전략에 해당.
4) 제품 전략에 해당.
5) 주의-관심-욕망-행동 과정을 말한다.
35. 다음은 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석과 관련된 내용이다. ( )에 들어갈 용어는?
지역분석은 해당 지역의 ( ㄱ ) 및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 ( ㄴ )을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중 ( ㄷ )은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
① ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
② ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 인근지역
③ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 유사지역
④ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 인근지역
⑤ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
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정답은 2번
36. 원가법에서 사용하는 감가수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
② 정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
③ 정액법을 직선법 또는 균등상각법이라고도 한다.
④ 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
⑤ 정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다.
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정답은 1번
정률법에서는 매년 감가율이 일정하고 감가액은 감소한다.
37. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
① 기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
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정답은 5번
수익분석법이 아닌 수익환원법에 대한 설명.
38. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원
○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 %
○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40 %
○ 환원율: 10 %
① 245,000,000 원
② 266,000,000 원
③ 385,000,000 원
④ 399,000,000 원
⑤ 420,000,000 원
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정답은 4번
직접 환원법으로 산정한 수익가액 = 순영업소득 / 환원율
순영업소득 = 0.6 X 유효총소득 = 0.6 X 0.95 X 가능총소득 = 0.6 X 0.95 X 70,000,000 = 39,900,000원
따라서 수익가액 = 39,000,000 / 0.1 = 399,000,000원
39. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
② 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③ 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
④ 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
⑤ 개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정?공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장?군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
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정답은 5번
개별주택 가걱에 이의가 있는자는 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청.
표준주택 가격 및 공동주택 가격에 이의가 있는 자는 국토교통부장관에게 이의를 신청.
40. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 가액(원/m²)은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지: A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역
○ 기준시점: 2021.10.30.
○ 비교표준지: A시 B구 C동 300번지, 일반상업지역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/m²
○ 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01. ～ 2021.10.30.):상업지역 5 % 상승
○ 지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함
○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 10 % 우세, 환경조건 20 % 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)
○ 그 밖의 요인 보정치: 1.50
① 9,240,000
② 11,340,000
③ 13,860,000
④ 17,010,000
⑤ 20,790,000
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정답은 3번
토지가액 = 10,000,000 X 105/100 X 110/100 X 80/100 X 1.50 = 13,860,000원
① 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
② 필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
③ 획지는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
④ 나지는 건부지 중 건폐율, 용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
⑤ 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.
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정답은 4번
나지가 아니고 공지에 대한 설명.
2. 다중주택의 요건이 아닌 것은?(단, 건축법령상 단서 조항은 고려하지 않음)
① 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
③ 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것
④ 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
⑤ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
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정답은 3번
3번은 다중주택이 아니고 기숙사에 대한 설명.
3. 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부증성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.
ㄴ. 부동성으로 인해 임장활동과 지역분석을 필요로 한다.
ㄷ. 인접성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.
ㄹ. 개별성으로 인해 일물일가 법칙의 적용이 배제되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다.
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ
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정답은 4번
ㄱ. 부증성이 아니고 부동성에 대한 설명.
ㄷ. 인접성이 아니고 부증성에 대한 설명.
4. 아파트 매매가격이 10 % 상승할 때, 아파트 매매수요량이 5 % 감소하고 오피스텔 매매수요량이 8 % 증가하였다. 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도(A), 오피스텔 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는?(단, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
① A: 비탄력적, B: 0.5, C: 대체재
② A: 탄력적, B: 0.5, C: 보완재
③ A: 비탄력적, B: 0.8, C: 대체재
④ A: 탄력적, B: 0.8, C: 보완재
⑤ A: 비탄력적, B: 1.0, C: 대체재
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정답은 3번
A: 아파트 매매 가격이 10% 상승할 때 매매 수요량은 5% 감소하여 가격의 변화율이 더 크므로 비탄력적.
B: 오피스텔 교차탄력성 = 오피스텔 수요변화율 / 아파트 가격 변화율 = 8% / 10% = 0.8
C: 아파트 매매 가격이 상승할 때 오피스텔 매매수요가 증가하였으므로 대체재
5. 수요와 공급이 동시에 변화할 경우, 균형가격과 균형량에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 다른 조건은 동일함)
① 수요와 공급이 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크다면 균형가격은 상승하고 균형량은 감소한다.
② 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
③ 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭과 공급의 감소폭이 같다면 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다.
④ 수요는 증가하고 공급이 감소하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
⑤ 수요는 감소하고 공급이 증가하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작다면 균형가격은 하락하고 균형량은 증가한다.
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정답은 5번
1) 감소가 아니고 증가한다.
2) 증가가 아니고 감소한다.
3) 증가가 아니고 감소한다.
4) 증가가 아니고 감소한다.
6. A주택시장과 B주택시장의 함수조건이 다음과 같다. 거미집이론에 의한 두 시장의 모형형태는?(단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량, 다른 조건은 동일함)
A주택시장: Qd = 200 - P, Qs = 100 + 4P
B주택시장: Qd = 500 - 2P, Qs = 200 + P/2
① A: 수렴형, B: 수렴형
② A: 수렴형, B: 발산형
③ A: 수렴형, B: 순환형
④ A: 발산형, B: 수렴형
⑤ A: 발산형, B: 발산형
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정답은 4번
(A주택시장) 수요곡선의 탄력성 : -1, 공급곡선의 탄력성 : 4 으로 공급곡선 탄력성 절대값이 더 크므로 발산형
(B주택시장) 수요곡선의 탄력성 : -2, 공급곡선의 탄력성 : 1/2 으로 수요곡선 탄력성 절대값이 더 크므로 수렴형
7. 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
① 수요의 가격탄력성은 수요량의 변화율에 대한 가격의 변화비율을 측정한 것이다.
② 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 가격이 변화할 때 수요량이 무한대로 변화한다.
③ 수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 더 크다.
④ 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.
⑤ 공급곡선이 수직선이면 공급의 가격탄력성은 완전탄력적이다.
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정답은 4번
1) 수요의 가격탄력성은 가격의 변화율에 대한 수요량의 변화율을 측정한 것이다
2) 수요의 가격탄력성은 완전 비탄력적이면 가격이 변화할 때 수용량이 불변이다.
3) 수요의 가격탄력성이 비탄력적이라면 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 더 작다.
5) 공급곡선이 수직선이면 공급의 가격탄력성은 완전 비탄력적이다.
8. A부동산에 대한 기존 시장의 균형상태에서 수요함수는 P = 200 - 2Qd, 공급함수는 2P = 40 + Qs이다.
시장의 수요자수가 2배로 증가되는 경우, 새로운 시장의 균형가격과 기존 시장의 균형가격 간의 차액은?(단, P 는 가격(단위: 만원), Qd는 수요량(단위:m²), Qs는 공급량(단위: m²)이며, A부동산은 민간재(private goods)로 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 가지며, 다른 조건은 동일함)
① 24 만원
② 48 만원
③ 56 만원
④ 72 만원
⑤ 80 만원
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정답은 1번
균형가격은 공급량과 수요량이 같을 때 가격(Qd = Qs)
처음상태 균형가격 : 2(200 - 2Q) = 40 + Q, 5Q = 360, Q = 72, P = 56
수요자수 2배 증가 후 균형가격 : 수요자수가 2배 증가하는 것은 기울기가 반으로 작아지는 것을 의미하므로 수요함수가 P = 200 - Qd 로 계산
2(200 - Q) = 40 + Q, 3Q = 360, Q = 120, P = 80
따라서 차액은 80 - 56으로 24만원
9. 아파트시장에서 균형가격을 하락시키는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 아파트는 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
○ 건설노동자 임금 상승
○ 대체주택에 대한 수요 감소
○ 가구의 실질소득 증가
○ 아파트건설업체수 증가
○ 아파트건설용 토지가격의 상승
○ 아파트 선호도 감소
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개
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정답은 2번
균형 가격을 하락시키는 경우는 수요가 감소하거나 공급이 증가하는 경우
아파트 건설업체수 증가는 공급증가 요인, 아파트 선호도 감소는 수요 감소 용인
10. 도시공간구조이론 및 지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 버제스(E. Burgess)의 동심원이론에 따르면 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 점이지대가 위치한다.
② 호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장과 분화는 주요 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대되면서 나타난다.
③ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형이론이다.
④ 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에 따르면 마찰비용은 교통비와 지대로 구성된다.
⑤ 알론소(W. Alonso)의 입찰지대곡선은 도심에서 외곽으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것이다.
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정답은 3번
버제스 동심원 이론에서 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트 선형이론
11. 다음을 모두 설명하는 입지이론은?
○ 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 ‘원료지수(MI: material index)’ 개념을 사용한다.
○ 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 최소비용지점을 결정한다.
○ 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이 등비용선이다.
① 베버(A. Weber)의 최소비용이론
② 호텔링(H. Hotelling)의 입지적 상호의존설
③ 뢰쉬(A. Losch)의 최대수요이론
④ 애플바움(W. Applebaum)의 소비자분포기법
⑤ 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론
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정답은 1번
1) 베버의 최소비용 이론에 대한 설명.
12. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?(단, 주어진 조건에 한함)
○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치하고 있다.
○ A시 인구: 64만명
○ B시 인구: 16만명
○ A시와 B시 사이의 직선거리: 30 km
① 5 km
② 10 km
③ 15 km
④ 20 km
⑤ 25 km
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정답은 4번
컨버스 분기점 모형 공식 : A시로부터 분기점 = A시와 B시의 거리 / ( 1 + √(B인구/A인구)) = 30 / ( 1 + √(160,000/640,000)) = 60 / 3 = 20 km
13. 다음은 3가지 효율적 시장(A～C)의 유형과 관련된 내용이다. 시장별 해당되는 내용을 <보기>에서 모두 찾아 옳게 짝지어진 것은?
A. 약성 효율적 시장
B. 준강성 효율적 시장
C. 강성 효율적 시장
<보기>
ㄱ. 과거의 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
ㄴ. 현재시점에 바로 공표된 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
ㄷ. 아직 공표되지 않은 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
① A - (ㄱ), B - (ㄴ), C - (ㄷ)
② A - (ㄱ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
③ A - (ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
④ A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ)
⑤ A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄷ)
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정답은 2번
14. 현행 법제도상 부동산투기억제제도에 해당하지 않는 것은?
① 토지거래허가제
② 주택거래신고제
③ 토지초과이득세
④ 개발이익환수제
⑤ 부동산 실권리자명의 등기제도
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정답은 3번
토지초과이득세는 폐지됨.
15. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
② 양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.
③ 조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속되는 것을 조세의 귀착이라 한다.
④ 양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.
⑤ 재산세와 종합부동산세는 보유세로서 지방세이다.
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정답은 5번
재산세와 종합부동산세는 보유세로서 재산세는 지방세이고 종합부동산세는 국세이다.
16. 부동산 거래규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.
② 투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설ㆍ공급하는 도시형생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다.
③ 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도다.
④ 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체결할 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
⑤ 부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도다.
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정답은 2번
투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설, 공급하는 도시형 생활주택에 대한 분양가 상한제가 적용되지 않음.
17. 현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택정책수단이 아닌 것은?
① 공공임대주택제도
② 주거급여제도
③ 주택청약종합저축제도
④ 개발권양도제도
⑤ 재건축초과이익환수제도
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정답은 4번
개발권 양도 제도는 우리나라에서 시행되지 않음.
18. 주택담보대출에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 담보인정비율(LTV)은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.
② 총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득을 중심으로 대출 규모를 결정하는 기준이다.
③ 담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 한국은행장이 정하는 기준에 의한다.
④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
⑤ 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있다.
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정답은 3번
담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 금융감독원장이 정하는 기준에 의함.
19. 다음은 투자부동산의 매입, 운영 및 매각에 따른 현금흐름이다. 이에 기초한 순현재가치는?(단, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 7년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 기간이 7년인 연금의 현가계수는 3.50, 7년 일시불의 현가계수는 0.60 이고, 주어진 조건에 한함)
기간(년) 0 1 2 3 4 5 6 7
현금흐름 -1,100 120 120 120 120 120 120 1,420
(단위: 만원)
① 100 만원
② 120 만원
③ 140 만원
④ 160 만원
⑤ 180 만원
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정답은 1번
1. 7년간 120만원 연금의 현재가치 : 현재가치 = 연금 X 연금의 현가계수 = 120 X 3.50 = 420
2. 7년째 1,300만원 일시불의 현재가치 : 현재가치 = 미래일시불 X 일시불의 현가계수 = 1,300 X 0.60 = 780
3. 초기에 1,100만원의 유출이 있었으므로 순현재가치 = -1,100 + 420 + 780 = 100만원
20. 화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 현재 10억 원인 아파트가 매년 2 %씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 아파트가격을 산정하는 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
② 원리금균등상환방식으로 담보대출 받은 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우, 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
③ 연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수이다.
④ 임대기간 동안 월임대료를 모두 적립할 경우, 이 금액의 현재시점 가치를 산정한다면 감채기금계수를 사용한다.
⑤ 나대지에 투자하여 5년 후 8억 원에 매각하고 싶은 투자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우, 저당상수를 사용한다.
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정답은 3번
1) 연금의 미래가치 계수가 아닌 일시불의 미래가치 계수를 사용한다.
2) 일시불의 현재가치 계수가 아닌 저당 상수를 사용한다.
4) 감채기금계수는 아닌 연금의 현재가치 계수를 사용한다.
5) 저당상수가 아닌 일시불의 현재가치 계수를 사용한다.
21. 부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
② 기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③ 요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
⑤ 실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.
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정답은 1번
2) 기대수익률이 아닌 요수수익률에 대한 설명
3) 요구수익률이 아닌 실현수익률에 대한 설명
4) 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 커진다.
5) 실현수익률이 아닌 요구수익률에 대한 설명
22. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감소시킬 수 있다.
② 효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
③ 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
④ 최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
⑤ 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수에 상관없이 분산투자효과가 있다.
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정답은 2번, 4번
1) 포트폴리오 분산투자를 통해 비체계적 위험만 감소시킬 수 있다.
3) 분산투자효과는 비체계적 위험이 감소된다.
5) 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 상관계수가 1만 아니면 분산투자효과가 있다.
23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
② 내부수익률이란 순현가를 ‘1’로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율이다.
③ 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록자본회수기간이 길어진다.
④ 순현가법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용한다.
⑤ 내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.
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정답은 5번
1) 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성 지수법이 있다.
2) 내부수익률이란 수익성지수를 1로 만드는 할인율이고, 내부수익률은 순현가를 0으로 만드는 할인율이다.
3) 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수 값이 작을수록 자본회수기간이 짧아진다.
4) 순현가법에서는 재투자율로 요구수익률을 사용하고, 내부수익률 법에서는 내부수익률을 사용한다.
24. 다음 표와 같은 투자사업(A～C)이 있다. 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5 % 라고 할 때 다음 중 옳은 것은?
투자사업 초기 현금지출 말기 현금유입
A 3,800 만원 6,825 만원
B 1,250 만원 2,940 만원
C 1,800 만원 4,725 만원
① 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.
② 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.
③ 수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.
④ A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다.
⑤ A와 C의 순현재가치는 같다.
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정답은 5번
A사업 순현재가치 6,825/1.05 - 3,800 = 2,700, 수익성지수 6,500/3,800 = 1.71
B사업 순현재가치 2,940/1,05 - 1,250 = 1,550, 수익성지수 2,800/1,250 = 2.24
C사업 순현재가치 4,725/1.05 - 1,800 = 2,700, 수익성지수 4,500/1,800 = 2.5
1) 수익성지수가 가장 큰 사업은 C
2) 순현재가치가 가잔 큰 사업은 A와 C
3) 수익성지수가 가장 작은 사업은 A
4) A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 1.7배
25. 부채금융(debt financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 주택저당대출
ㄴ. 조인트 벤처(joint venture)
ㄷ. 신탁증서금융
ㄹ. 자산담보부기업어음(ABCP)
ㅁ. 부동산투자회사(REITs)
① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답은 3번
조인트벤처와 부동산투자회사는 지분 금융에 해당.
26. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)
구 분 A지역 B지역 전지역고용자수
X산업 고용자수 30 50 80
X산업 입지계수 0.79 ?
Y산업 고용자수 30 30 60
Y산입 입지계수 ? ?
Z산업 고용자수 30 20 50
Z산업 입지계수 ? 0.76
고용자수 합계 90 100 190
① A지역: 0개, B지역: 1개
② A지역: 1개, B지역: 0개
③ A지역: 1개, B지역: 1개
④ A지역: 1개, B지역: 2개
⑤ A지역: 2개, B지역: 1개
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정답은 5번
입지계수 = (A지역의 X산업에 대한 고용자 수/A지역의 전 산업에 대한 고용자 수) / (국가 전체의 X산업에 대한 고용자 수/국가 전체의 전 산업에 대한 고용자수)
A지역 Y산업 입지계수 = 1.06
A지역 Z산업 입지계수 = 1.27
B지역 X산업 입지계수 = 1.19
B지역 Y산업 입지계수 = 0.95
한 지역에서 입지계수가 1보다 크면 기반산업이다. 따라서 A지역 기반산업은 Y산업과 Z산업 2개이고 B지역은 X산업 1개 이다.
27. A는 주택 구입을 위해 연초에 6억 원을 대출 받았다. A가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ㄱ)대출금리와 3회 차에 상환할 (ㄴ)원리금은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리
○ 대출기간: 30년
○ 원리금 상환조건: 원금균등상환방식 매년 말 연단위로 상환
○ 1회 차 원리금 상환액: 4,400 만원
① ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 4,240 만원
② ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 4,320 만원
③ ㄱ: 연 5 %, ㄴ: 4,240 만원
④ ㄱ: 연 5 %, ㄴ: 4,320 만원
⑤ ㄱ: 연 6 %, ㄴ: 4,160 만원
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정답은 1번
1. 매년 원금 상환액 = 6억 / 30년 = 2,000만원
1회차 원리금(4,400만원) = 1회차 원금(2,000만원) + 1회차 이자
1회차 이자 = 2,400만원
대출금리 = 1회차 이자 / 대출금 = 2,400만원 / 6억 = 4%
2. 3회차 상환 원리금 = 3회차 원금 + 3회차 이자 = 2,000만원 + (6억 - 2,000만원 - 2,000만원) X 4% = 4,240만원
28. 메자닌금융(mezzanine financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 후순위대출 ㄴ. 전환사채
ㄷ. 주택상환사채 ㄹ. 신주인수권부사채
ㅁ. 보통주
① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답은 2번
보통주는 지분금융, 주택상환사채는 부채금융
29. 모기지(mortgage) 유동화에 관한 설명으로 틀린 것은?
① MPTS(mortgage pass-through securities)는 지분형 증권이다.
② MPTB(mortgage pay-through bond)의 경우, 조기상환위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
③ MBB(mortgage backed bond)의 경우, 신용보강을 위한초과담보가 필요하다.
④ CMO(collateralized mortgage obligation)는 상환우선순위와 만기가 다른 다수의 층(tranche)으로 구성된 증권이다.
⑤ 우리나라의 모기지 유동화중개기관으로는 한국주택금융 공사가 있다.
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정답은 2번
MPTB의 경우 조기상환위험은 투자자가 부담하고, 채무불이행 위험은 증권 발행자가 부담한다.
30. 대출 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 고정금리 기준이고, 다른 조건은 동일함)
① 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 감소한다.
② 원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
③ 원금균등상환방식의 경우, 원리금균등상환방식보다 대출금의 가중평균상환기간(duration)이 더 짧다.
④ 점증(체증)상환방식의 경우, 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
⑤ 만기일시상환방식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 줄어든다.
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정답은 3번
1) 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 증가한다.
2) 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
4) 점증상환방식의 경우, 장래 소득이 늘어날 것으로 예상되는 차입자에게 적합.
5) 만기 일시상환반식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출금융기관의 이자수입이 증가한다.
31. 민간투자사업의 유형이 옳게 짝지어진 것은?
ㄱ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유 및 운영을 한 후, 사업종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식
ㄴ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정기간 동안 타인에게 임대하고, 임대기간 종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식
ㄷ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 준공과 함께 민간사업자가 당해 시설의 소유권과 운영권을 갖는 방식
<보기>
a. BTO(build-transfer-operate) 방식
b. BOT(build-operate-transfer) 방식
c. BTL(build-transfer-lease) 방식
d. BLT(build-lease-transfer) 방식
e. BOO(build-own-operate) 방식
f. ROT(rehabilitate-operate-transfer) 방식
① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e
② ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - e
③ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - f
④ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - e
⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f
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정답은 4번
ㄱ. BOT방식에 대한 설명
ㄴ. BLT방식에 대한 설명
ㄷ. BOO방식에 대한 설명
32. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장이 공급자 우위에서 수요자 우위의 시장으로 전환되면 마케팅의 중요성이 더욱 증대된다.
② STP전략이란 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 판매촉진(Promotion)을 하는 전략이다.
③ 경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략으로 시가전략을 이용한다.
④ 관계 마케팅전략이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
⑤ 시장점유 마케팅전략이란 부동산시장을 점유하기 위한전략으로 4P Mix전략, STP전략이 있다.
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정답은 2번
STP전략이란 고객 집단을 세분화하고 표적시장을 선전하여 효과적으로 차별화(Positioning)하는 전략.
33. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산개발사업 진행시 행정의 변화에 따른 사업의 인?허가 지연위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.
② 공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
③ 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
④ 부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
⑤ 흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
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정답은 5번
민감도분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것.
34. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 바이럴 마케팅(viral marketing)전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅효과를 극대화시키는 것이다.
② 분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
③ 아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로(Place)전략에 해당한다.
④ 아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price)전략에 해당한다.
⑤ 고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의(Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action)의 과정을 말한다.
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정답은 1번
2) 차별화 전략에 해당.
3) 판매촉진 전략에 해당.
4) 제품 전략에 해당.
5) 주의-관심-욕망-행동 과정을 말한다.
35. 다음은 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석과 관련된 내용이다. ( )에 들어갈 용어는?
지역분석은 해당 지역의 ( ㄱ ) 및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 ( ㄴ )을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중 ( ㄷ )은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
① ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
② ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 인근지역
③ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 유사지역
④ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 인근지역
⑤ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
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정답은 2번
36. 원가법에서 사용하는 감가수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
② 정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
③ 정액법을 직선법 또는 균등상각법이라고도 한다.
④ 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
⑤ 정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다.
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정답은 1번
정률법에서는 매년 감가율이 일정하고 감가액은 감소한다.
37. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
① 기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
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정답은 5번
수익분석법이 아닌 수익환원법에 대한 설명.
38. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원
○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 %
○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40 %
○ 환원율: 10 %
① 245,000,000 원
② 266,000,000 원
③ 385,000,000 원
④ 399,000,000 원
⑤ 420,000,000 원
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정답은 4번
직접 환원법으로 산정한 수익가액 = 순영업소득 / 환원율
순영업소득 = 0.6 X 유효총소득 = 0.6 X 0.95 X 가능총소득 = 0.6 X 0.95 X 70,000,000 = 39,900,000원
따라서 수익가액 = 39,000,000 / 0.1 = 399,000,000원
39. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
② 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③ 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
④ 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
⑤ 개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정?공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장?군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
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정답은 5번
개별주택 가걱에 이의가 있는자는 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청.
표준주택 가격 및 공동주택 가격에 이의가 있는 자는 국토교통부장관에게 이의를 신청.
40. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 가액(원/m²)은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지: A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역
○ 기준시점: 2021.10.30.
○ 비교표준지: A시 B구 C동 300번지, 일반상업지역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/m²
○ 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01. ～ 2021.10.30.):상업지역 5 % 상승
○ 지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함
○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 10 % 우세, 환경조건 20 % 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)
○ 그 밖의 요인 보정치: 1.50
① 9,240,000
② 11,340,000
③ 13,860,000
④ 17,010,000
⑤ 20,790,000
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정답은 3번
토지가액 = 10,000,000 X 105/100 X 110/100 X 80/100 X 1.50 = 13,860,000원
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