1. 부동산개발사업의 분류상 다음 (  )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지.공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식
- 개발 형태에 따른 분류 : ( ㄱ )
- 토지취득방식에 따른 분류 : ( ㄴ )

① ㄱ : 신개발방식, ㄴ : 수용방식
② ㄱ : 재개발방식, ㄴ : 환지방식
③ ㄱ : 신개발방식, ㄴ : 혼용방식
④ ㄱ : 재개발방식, ㄴ : 수용방식
⑤ ㄱ : 신개발방식, ㄴ : 환지방식
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정답은 5번
용도가 전환되는 방식은 개발형태로는 신개발방식이고 토지를 소유자에게 배분하는 것은 토지취득방식으로는 환지방식에 해당한다.

2. 한국표준산업분류상 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?

① 부동산 투자 자문업
② 주거용 부동산관리업
③ 부동산 중개 및 대리업
④ 부동산개발 및 공급업
⑤ 비주거용 부동산관리업
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정답은 4번
한국표준산업분류상 부동산개발 및 공급업은 부동산 관련 서비스업이 아닌 부동산임대 및 공급업에 해당한다.

3. 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.
ㄴ. 부증성은 토지이용을 집약화시키는 요인이다.
ㄷ. 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다.
ㄹ. 영속성은 부동산활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.

① ㄱ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답은 3번
영속성은 토지에 물리적 감가상각 적용을 배제시키는 근거가 된다.

4. 부동산마케팅에서 4P 마케팅믹스(Marketing Mix) 전략의 구성 요소를 모두 고른 것은?

ㄱ. Product(제품)
ㄴ. Place(유통경로)
ㄷ. Pride(긍지)
ㄹ. Price(가격)
ㅁ. Public Relations(홍보)
ㅂ. Promotion(판매촉진)

① ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
③ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
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정답은 3번
4P 마케팅믹스 구성요소는 Product(제품), Place(유통경로), Price(가격), Promotion(판매촉진) 이다.
이건 보너스 문제네요.

5. 다음 부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?

① 담보인정비율(LTV) 강화
② 양도소득세 강화
③ 토지거래허가제 시행
④ 개발제한구역 해제
⑤ 개발권양도제(TDR) 시행
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정답은 1번
담보인정비율(LTV) 강화가 대출규제로 금융규제에 해당한다.

6. 부동산개발사업의 타당성 분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 (  )에 알맞는 용어는?

( ㄱ ) : 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것
( ㄴ ) : 타당성 분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법

① ㄱ : 경제성 분석, ㄴ : 민감도 분석
② ㄱ : 경제성 분석, ㄴ : SWOT 분석
③ ㄱ : 시장성 분석, ㄴ : 흡수율 분석
④ ㄱ : 시장성 분석, ㄴ : SWOT 분석
⑤ ㄱ : 시장성 분석, ㄴ : 민감도 분석
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정답은 5번
ㄱ. 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것은 '시장성 분석'에 해당한다.
ㄴ. 투입요소의 변화가 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 것은 '민감도 분석'에 해당한다.

7. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?

① 획지(劃地)는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위를 말한다.
② 후보지(候補地)는 택지지역.농지지역.임지지역 내에서 세부지역 간 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.
③ 나지(裸地)는 토지 위에 정착물이 없고 공법상 및 사법상의 제한이 없는 토지를 말한다.
④ 부지(敷地)는 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.
⑤ 포락지(浦落地)는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.
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정답은 5번
1번은 필지에 대한 설명이다.
2번은 이행지에 대한 설명이다. 후보지는 다른 지역으로 용도 전환을 의미한다.
3번 나지는 토지에 건물이나 정착물이 없고 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지이다.
4번 자연 상태 그대로의 토지는 소지를 말한다.

8. A지역 아파트시장에서 수요함수는 일정한데, 공급함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가걱( ㄱ )과 공급곡선의 기울기( ㄴ )는 어떻게 변화하였는가? (단, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

- 공급함수 : Qs1 = 30 + P (이전) -> Qs2 = 30 + 2P (이후)
- 수요함수 : Qd = 150 - 2P
- P는 가격, Qs는 공급량, Qd는 수요량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타냄

① ㄱ : 10 감소, ㄴ : 1/2 감소
② ㄱ : 10 감소, ㄴ : 1 감소
③ ㄱ : 10 증가, ㄴ : 1 증가
④ ㄱ : 20 감소, ㄴ : 1/2 감소
⑤ ㄱ : 20 증가, ㄴ : 1/2 증가
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정답은 1번
균형가격은 공급량과 수요량이 같아야 하므로 150 - 2P = 30 + P 로 P는 40이고 균형량은 70이다.
공급함수가 30 + 2P로 변한다면 150 - 2P = 30 + 2P로 P는 30이고 균형량은 90으로 변한다.
기울기는 P = -30 + Qs1 에서 P = -15 + 1/2Qs2로 변한다.
결국 균형가격은 10 하락하고 기울기는 1/2 감소한다.

9. 다음 중 유량(flow)의 경제변수는 모두 몇 개인가?

- 가계 자산
- 노동자 소득
- 가계 소비
- 통화량
- 자본총량
- 신규주택 공급량

① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개
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정답은 3번
유량은 일정기간 거쳐서 측정하는 변수로서 노동자 소득, 가계 소비, 신규주택 공급량이 해당한다.

10. 오피스텔의 분양수요함수가 Qd = 600 - 3P/2로 주어져 있다. 이 경우 사업시행자가 분양수입을 극대화하기 위한 오피스텔 분양가격은? (단, P는 분양가격이고 단위는 만원/m², Qd는 수요량이고 단위는 m², X축은 수량, Y축은 가격이며, 주어진 조건에 한함)

① 180만원/m²
② 190만원/m²
③ 200만원/m²
④ 210만원/m²
⑤ 220만원/m²
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정답은 3번
분양수입은 수량 곱하기 가격이므로 보기의 가격들을 수요함수에 각각 대입해보면 분양가 200만원인 경우에 분양수입 6억원으로 최대가 된다.


11. 다음은 거미집이론에 관한 내용이다. (  )에 들어갈 모형형태는? (단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)

- 수요의 가격탄력성의 절댓값이 공급의 가격탄력성의 절댓값보다 크면 ( ㄱ ) 이다.
- 수요곡선의 기울기의 절댓값이 공급곡선의 기울기의 절댓값보다 크면 ( ㄴ ) 이다.

① ㄱ : 수렴형, ㄴ : 수렴형
② ㄱ : 수렴형, ㄴ : 발산형
③ ㄱ : 발산형, ㄴ : 수렴형
④ ㄱ : 발산형, ㄴ : 발산형
⑤ ㄱ : 발산형, ㄴ : 순환형
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정답은 2번
ㄱ. 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 '수렴형'이다.
ㄴ. 수요곡선의 기울기가 공급곡선의 기울기보다 크면 '발산형'이다.

12. 부동산경기순환과 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다.
② 부동산경기는 일반경기와 같이 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적이고 안정적으로 반복되며 순환된다.
③ 부동산경기변동은 일반경기변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높은 경향이 있다.
④ 부동산경기는 부동산의 특성에 의해 일반경기보다 주기가 더 길 수 있다.
⑤ 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
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정답은 2번
부동산경기는 일반경기에 비해 주기의 순환국면이 명백하지 않고 일정치 않으며, 불규칙하다.

13. 정부의 부동산시장 직접개입 유형에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 토지은행
ㄴ. 공영개발사업
ㄷ. 총부채상환비율(DTI)
ㄹ. 종합부동산세
ㅁ. 개발부담금
ㅂ. 공공투자사업

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㅂ
③ ㄷ, ㄹ, ㅁ
④ ㄷ, ㅁ, ㅂ
⑤ ㄹ, ㅁ, ㅂ
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정답은 2번
토지은행, 공영개발사업, 공공투자사업이 직접개입 방식이고 나머지는 간접개입 방식이다.

14. 다음 중 리카도(D. Ricardo)의 차액지대론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하였다.
ㄴ. 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대(無地代) 토지가 된다.
ㄷ. 토지소유자는 토지 소유라는 독점적 지위를 이용하여 최열등지에도 지대를 요구한다.
ㄹ. 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답은 4번
토지소유자가 토지 소유라는 독점적 지위를 이용하여 최열등지에도 지대를 요구한다는 주장은 마르크스의 절대지대론에 해당한다.

15. 주택의 여과과정(filtering process)과 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택의 하향여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 감소한다.
② 저급주택이 재개발되어 고소득가구의 주택으로 사용이 전환 되는 것을 주택의 상향여과과정이라 한다.
③ 저소득가구의 침입과 천이 현상으로 인하여 주거입지의 변화가 야기될 수 있다.
④ 주택의 개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면 하향여과과정이 발생하기 쉽다.
⑤ 여과과정에서 주거분리를 주도하는 것은 고소득가구로 정(+)의 외부효과를 추구하고 부(-)의 외부효과를 회피하려는 동기에서 비롯된다.
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정답은 1번
주택의 하향여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 증가한다.

16. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 부동산은 대체가 불가능한 재화이기에 부동산시장에서 공매(short selling)가 빈번하게 발생한다.
② 부동산시장이 강성 호율적 시장일 때 초과이윤을 얻는 것은 불가능하다.
③ 부동산시장은 부동산의 유형, 규모, 품질 등에 따라 구별되는 하위시장이 존재한다.
④ 부동산시장이 준강성 효율적 시장일 때 새로운 정보는 공개되는 즉시 시장에 반영된다.
⑤ 부동산시장은 불완전경쟁시장이더라도 할당효율적 시장이 될 수 있다.
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정답은 1번
공매는 유가증권이나 현물의 왕래가 없이 주식을 파는 행위를 말한다. 부동산은 개별성으로 인해 대체가 불가능한 재화이기에 주식과 같은 공매는 발생하지 않는다.

17. 다음 입지와 도시공간구조에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 컨버스(P. Converse)는 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.
ㄴ. 호이트(H. Hoyt)는 저소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.
ㄷ. 넬슨(R. Nelson)은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.
ㄹ. 알론소(W. Alonso)는 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다.

① ㄱ
② ㄱ, ㄴ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답은 4번
ㄱ. 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려한 학자는 허프(D. L. Huff)이다.
ㄴ. 호이드(H. Hoyt)는 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다고 주장하였다.

18. 주택시장에서 시장세분화(market segmentation)에 관한 셜명으로 옳은 것은?

① 주택 공급자의 신용도에 따라 소비자들의 공급자 선호를 구분하는 것이다.
② 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다.
③ 주택의 수요가 공급보다 많은 매도자 우위의 시장을 의미한다.
④ 공급하고자 하는 주택이 가장 잘 팔릴 수 있는 시장을 의미한다.
⑤ 시장세분화가 이루어지면 시장정보가 증가하여 거래비용이 항상 증가한다.
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정답은 2번
시장세분화는 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다.

19. 부동산시장에서 수요를 감소시키는 요인을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 시장금리 하락
ㄴ. 인구 감소
ㄷ. 수요자의 실질소득 증가
ㄹ. 부동산 가격상승 기대
ㅁ. 부동산 거래세율 인상

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답은 3번
시장금리하락, 수요자의 실질소득 증가, 부동산 가격상승 기대는 수요를 증가시키는 요인이다.

20. 우리나라의 부동산조세정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 취득세 감면은 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다.
② 증여세는 국세로서 취득단계에 부과하는 조세이다.
③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.
④ 종합부동산세는 국세로서 보유단계에 부과하는 조세이다.
⑤ 재산세는 지방세로서 취득단계에 부과하는 조세이다.
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정답은 5번
재산세는 지방세로서 보유단계에 부과하는 조세이다.
이것도 보너스문제군요.

21. 주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 금융지원정책은 정부의 주택시장 간접개입방식에 속한다.
② 주택정책은 주거안정을 보장해준다는 측면에서 복지기능도 수행한다.
③ 소득 대비 주택가격비율(PIR)과 소득 대비 임대료비율(RIR)은 주택시장에서 가구의 지불능력을 측정하는 지표이다.
④ 공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다.
⑤ 주거복지정책상 주거급여제도는 소비자보조방식의 일종이다.
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정답은 4번
공공임대주택 공급정책은 공공임대주택이 공급되는 지역으로 입주자의 주거지 선택이 제한될 수 있다.

22. 공공주택 특별법령상 공공임대주택의 용어 정의로 틀린 것은?

① 국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
② 영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
③ 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
④ 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
⑤ 기존주택전세임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 국민기초생활 보장법에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택을 말한다.
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정답은 1번
1번은 행복주택에 대한 설명이다. 국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

23. 다음 부동산 관련 제도 중 법령상 도입이 빠른 순서대로 나열한 것은?

ㄱ. 자산유동화제도
ㄴ. 공인중개사제도
ㄷ. 부동산실명제
ㄹ. 부동산거래신고제

① ㄱ -> ㄴ -> ㄷ -> ㄹ
② ㄴ -> ㄱ -> ㄷ -> ㄹ
③ ㄴ -> ㄷ -> ㄱ -> ㄹ
④ ㄷ -> ㄴ -> ㄹ -> ㄱ
⑤ ㄹ -> ㄷ -> ㄴ -> ㄱ
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정답은 3번
공인중개사제도는 1983년에 도입, 부동산실명제는 1995년에 도입, 자산유동화제도는 1998년 도입, 부동산거래신고제는 주택거래신고제라는 명칭으로 2004년부터 도입되었다.
이런 문제는 난이도가 상당하네요.

24. 다음 중 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?

ㄱ. 개발행위허가제
ㄴ. 택지소유상한제
ㄷ. 용도지역제
ㄹ. 토지초과이득세제

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답은 1번
택지소유상한제는 사유재산권 침해 이유로, 토지초과이득세제는 실현되지 않은 이익에 과세한다는 논란 등으로 1998년 폐지되었다.

25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자사업방식은?

- 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약해서 정한 기간 동안 임차하여 사용.수익하는 방식
- 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용

① BOT(Build-Operate-Transfer) 방식
② BTO(Build-Tranfer-Operate) 방식
③ BLT(Build-Lease-Transfer) 방식
④ BTL(Build-Transfer-Lease) 방식
⑤ BOO(Build-Own-Operate) 방식
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정답은 4번
준공과 동시에 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 이동되고(Tranfer) 사업시행자에게 빌려주는(Lease) 방식이므로 Build-Transfer-Lease 방식이다.

26. 자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.
ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.
ㄷ. 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다.
ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답은 2번
ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득을 해당 자산의 가격으로 나눈 비율이다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격은 하락하고 자본환원율이 하락하면 자산가격은 상승한다.

27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

- 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
- 현금유입은 1년차 1,000만원, 2년차 1,200만원
- 현금유출은 현금유입의 80%
- 1년 후 일시 불의 현가계수 0.95
- 2년 후 일시 불의 현가계수 0.90

① 1.15
② 1.20
③ 1.25
④ 1.3
⑤ 1.35
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정답은 3번
현금유입의 현가합은 1,000만원 * 0.95 + 1,200만원 * 0.9 = 2,030만원이다.
현금유출은 현금유입의 80% 이므로 2,030만원 * 0.8 = 1,624만원이다.
따라서 수익성지수는 현금유입의 현가합(2,030만원) / 현금유출의 현가합(1,624만원) = 1.25 이다.

28. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은? (단, 세후기준이며, 다른 조건은 동일함)

① 임대관리를 통한 공실률 최소화
② 자본이득(capital gain) 증대를 위한 자산가치 극대화
③ 세금이 감면되는 도관체(conduit)를 활용한 절세효과 도모
④ 호율적 시설관리를 통한 운영경비 절감
⑤ 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정
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정답은 5번
저당수익률이 총자본수익률보다 클 때는 부(-)의 지렛대효과가 나타나는 상황이다. 이때 부채비율을 낮추어야 자기자본수익률을 상승시킬 수 있다.

29. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000m²의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 5,500만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 손익분기점 매출액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

- 기본임대료 : 분양면적 m²당 5만원
- 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율 : 5%
- 매출액 : 분양면적 m²당 30만원

① 1억 6,000만원
② 1억 7,000만원
③ 1억 8,000만원
④ 1억 9,000만원
⑤ 2억원
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정답은 5번
기본임대료 : 5만원 * 1,000m² = 5,000만원
매출액 : 30만원 * 1,000m² = 3억원
연임대료 5,500만원은 기본임대료 5,000만원과 추가임대료를 합한 금액이므로 추가임대료는 500만원이다.
손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율이 5% 이므로 손익분기점 초과 매출액 * 0.05 = 500만원이며, 손익분기점 초과 매출액은 1억원이 된다.
따라서 손익분기점 매출액은 매출액 3억원에서 손익분기점 초과 매출액 1억을 뺀 2억원이다.

30. A는 매월 말에 50만원씩 5년 동안 적립하는 적금에 가입하였다. 이 적금의 명목금리는 연 3% 이며, 월복리 조건이다. 이 적금의 미래가치를 계산하기 위한 식으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

① 500,000 X { (1+0.03)⁵-1 / 0.03 }
② 500,000 X { (1+0.03/12)⁶⁰-1 / (0.03/12) }
③ 500,000 X { 1+(0.03/12) }⁶⁰
④ 500,000 X { 0.03 / 1-(1+0.03)⁻⁵ }
⑤ 500,000 X { (0.03/12) / 1-(1+0.03/12)⁻⁶⁰ }
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정답은 2번
이 문제 보기는 텍스트로 표현이 어려워서 약간 변형되었으니 참고하시기 바랍니다. 원본에서는 60이 아닌 5*12로 표시가 되었습니다.
적금의 미래가치를 계산하기 위한 식은 연금의 미래가치계수이다. 그런데 매년 불입이 아닌 매월 불입하는 조건이므로 월로 환산하여야 한다. 따라서 이자율(3%)은 12개월로 나누어야 하고 5년은 12개월을 곱하여 60개월로 환산하여야 한다.
즉, 이자율 0.03 이고, 기간이 5년인 매년 연말 불입의 적금의 미래가치를 계산하기 위한 연금의 내가계수는 (1+r)ⁿ-1/r 식에 값을 대입하면 { (1+0.03)⁵-1 / 0.03 } 이며, 이를 매월 말 불입의 적금의 미래가치를 계산하기 위한 연금의 내가계수로 바꾸면 { (1+0.03/12)⁶⁰-1 / (0.03/12) } 이다.
따라서 이 문제에서의 적금의 미래가치를 계산하기 위한 식은 500,000 X { (1+0.03/12)⁶⁰-1 / (0.03/12) } 이다.

31. A는 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 연초에 4억원을 대출받았다. A가 받은 대출의 조건이 다음과 같을 때, 대출금리( ㄱ )와 2회차에 상환할 원금( ㄴ )은? (단, 주어진 조건에 한함)

- 대출금리 : 고정금리
- 대출기간 : 20년
- 연간 저당상수 : 0.09
- 1회차 운금상환액 : 1,000만원
- 원리금 상환조건 : 원리금균등상환방식, 매년 말 연단위 상환

① ㄱ : 연간 5.5%, ㄴ : 1,455만원
② ㄱ : 연간 6.0%, ㄴ : 1,260만원
③ ㄱ : 연간 6.0%, ㄴ : 1,455만원
④ ㄱ : 연간 6.5%, ㄴ : 1,065만원
⑤ ㄱ : 연간 6.5%, ㄴ : 1,260만원
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정답은 4번
ㄱ. 원리금균등상환에서 원리금은 저당대부액에 저당상수를 곱하여 구한다. 즉, 원리금(저당지불액) = 저당대부액 * 저당상수
따라서 매회의 원리금은 4억원 * 0.09 = 3,600만원이다. 또한 1회차 상환 원금은 1,000만원이므로 3,600만원 - 이자지급액 = 1,000만원이며, 이자지급액은 2,600만원이다.
따라서 1회차 지급해야 할 이자지급액은 4억원 * 대출금리 = 2,600만원으로 대출금리는 0.065(6.5%) 이다.
ㄴ. 1회차 대출잔액(저당잔금)은 4억원 - 1,000만원 = 3억 9,000만원이며, 2회차 지급해야 할 이자지급액은 3억 9,000만원 * 0.065 = 2,535만원이다.
따라서 2회차 상환해야 할 원금은 3,600만원 - 2,535만원 = 1,065만원이다.

32. 부동산금융의 자금조달방식 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산투자회사(REITs)
ㄴ. 자산담보부기업어음(ABCP)
ㄷ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㄹ. 프로젝트 금융
ㅁ. 주택상환사채

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답은 2번
지분금융이란 부동산투자회사나 개발회사가 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 말하며, 부채금융은 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 말한다.
부동산 신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사, 공모에 의한 증자 등은 지분금융이고 신탁증서금융, 주택상환사채, 저당금융, 자산유동화증권, 주택저당채권담보부채권, 자산담보부기업어음, 프로젝트금융 등은 부채금융에 해당한다.

33. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도이다.
② 주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.
③ 주택소유자(또는 배우자)가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.
④ 담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔도 포함된다.
⑤ 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에  대한 위험을 부담할 수 있다.
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정답은 4번
담보주택 대상으로 단독주택, 공동주택 또는 분양형 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 복합용도주택 등은 해당되나 업무시설인 오피스텔은 포함되지 않는다.

34. A는 연소득이 5,000만원이고 시장가치가 3억원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

- 연간 저당상수 : 0.1
- 대출승인기준
  . 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50% 이하
  . 총부채상환비율(DTI) : 40% 이하
* 두가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 함

① 5,000만원
② 7,500만원
③ 1억원
④ 1억 5,000만원
⑤ 2억원
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정답은 3번
1. 담보인정비율(LTV) = 융자액 / 부동산가치(3억원) = 50%, 따라서 최대 대출 금액은 1억 5천만원이다.
2. 총부채상환비율(DTI) = 연간 부채상환액 / 연간소득액(5,000만원) = 40%, 따라서 연간 부채상환액은 2,000만원이다.
연간 부채상환액 2,000만원을 우선 부채서비스액으로 간주한다면 저당대부액 * 저당상수 = 부채서비스액이므로 대출가능액은 부채서비스액 / 저당상수 = 2,000만원 / 0.1로 2억원이 된다.
3. 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 하므로 더 적은 금액인 LTV 기준으로 1억 5,000만원이 최대 대출가능 금액이 되고 기존 대출금액인 5,000만원을 제외하면 추가 대출가능금액은 1억원이다.

35. 부동산 가격공시에 관한 법령상 시장.군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정.공시하지 아니할 수 있는 토지를 모두 고른 것은?

ㄱ. 표준지로 선정된 토지
ㄴ. 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지
ㄷ. 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지
ㄹ. 도시.군계획시설로서 공원이 지정된 토지
ㅁ. 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ, ㅁ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답은 3번
- 개별공시지가를 공시하지 아니할 수 있는 토지
1. 시장.군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정.공시하지 아니할 수 있다.
  1) 표준지로 선정된 토지
  2) 농지보전부담금 또는 개발부담금 등의 부과대상이 아닌 토지
  3) 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)
2. 1.에도 불구하고 시장.군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.
  1) 관계 법령에 따라 지가 산정 등에 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지
  2) 시장.군수 또는 구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정.공시하기로 한 토지

36. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

① 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
② 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체.경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
⑤ 가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
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정답은 5번
가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

37. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. (  )에 들어 갈 내용으로 옳은 것은?

- 공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.
- 수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 ( ㄴ )을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

① ㄱ : 시점수정, ㄴ : 현금흐름
② ㄱ : 시점수정, ㄴ : 투자가치
③ ㄱ : 사정보정, ㄴ : 복귀가치
④ ㄱ : 사정보정, ㄴ : 현금흐름
⑤ ㄱ : 사정보정, ㄴ : 투자가치
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정답은 1번
'시점수정'과 '현금흐름'이 들어간다.

38. 원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

- 사용승인일의 신축공사비 : 6천만원(신축공사비는 적정함)
- 사용승인일 : 2018. 9. 1.
- 기준시점 : 2020. 9. 1.
- 건축비지수
  . 2018. 9. 1. = 100
  . 2020. 9. 1. = 110
- 경제적 내용연수 : 40년
- 감가수정방법 : 정액법
- 내용연수 만료 시 잔가율 : 10%

① 57,300,000원
② 59,300,000원
③ 62,700,000원
④ 63,030,000원
⑤ 72,600,000원
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정답은 4번
경과연수가 2년이고 건축비지수가 1.1 이므로 재조달원가 = 6,000만원 * 1.1 = 66,000,000원 이고 잔존가치율은 10% 이므로 잔존가액은 6,600,000원이 된다.
매년의 감가액은 (66,000,000원 - 6,600,000원) / 40년 = 1,485,000원이다.
감가누계액은 1,485,000원 * 2년(경과연수) = 2,970,000원이고 따라서 적산가액은 66,000,000원 - 2,970,000원 = 63,030,000원이다.

39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

- 평가대상토지 : X시 Y동 210번지, 대, 110m², 일반상업지역
- 기준시점 : 2020. 9. 1.
- 거래사례
  . 소재지 : X시 Y동 250번지
  . 지목 및 면적 : 대, 120m²
  . 용도지역 : 일반상업지역
  . 거래가격 : 2억 4천만원
  . 거래시점 : 2020. 2. 1.
  . 거래사례는 정상적인 매매임
- 지가변동률(2020. 2. 1. ~ 9. 1.) : X시 상업지역 5% 상승
- 지역요인 : 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
- 개별요인 : 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세함
- 상승식으로 계산할 것

① 226,600,000원
② 237,930,000원
③ 259,560,000원
④ 283,156,000원
⑤ 285,516,000원
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정답은 2번
거래사례가격은 2억 4천만원에 거래되었으며, 사례토지의 면적이 120m²이고, 대상토지의 면적은 110m² 이므로 보정값은 110/120 이다.
사정보정 요인은 없고, 지가상승률은 5% 이므로 시점수정치는 105/100 이다. 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치하므로 지역요인은 비교하지 않아도 되며, 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세하므로 개별요인 비교치는 103/100 이다.
따라서 2억 4천만원 * 110/120 * 105/100 * 103/100 = 237,930,000원이다.

40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가방법의 연결이 틀린 것은?

① 과수원 - 공시지가기준법
② 광업재단 - 수익환원법
③ 임대료 - 임대사레비교법
④ 자동차 - 거래사례비교법
⑤ 건물 - 원가법
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정답은 1번
과수원은 거래사례비교법을 적용해야 한다.


* 작년 시험이 워낙 쉬웠다보니 올해 부동산학개론은 작년보다는 어렵게 나온 것 같습니다.
군데군데 쉬운 문제도 있었지만 전체적으로는 난이도가 평년보다는 높았다는 평가입니다.