[15회 기출]
甲은 乙에 대한 금전채권을 담보할 목적으로 乙소유의 X부동산에 가등기를 하였고, 그 후 丙이 그 부동산에 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?

1) 甲은 변제기가 도래한 때에 청산금이 없는 경우에는 즉시 가등기에 기하여 본등기를 청구할 수 있다.
2) 甲의 청산금 평가액이 객관적 가액에 미치지 못하면 실행통지로서의 효력이 없다.
3) 甲이 청산금의 지급을 지체한 경우에도 乙은 청산기간이 경과한 후에는 이자 등이 포함된 채무액을 변제하고 등기말소를 청구할 수 없다.
4) 丙은 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 X부동산의 경매를 청구할 수 있다.
5) 丙의 담보권 실행으로 X부동산이 丁에게 매각된 경우에도 甲의 담보가등기권리는 소멸하지 않는다.
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정답은 아래에
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정답은 4번 입니다.
1) 틀립니다. 가등기담보나 양도담보권을 실행하려면 피담보채권에 관한 이행지체가 있어야 함은 물론 가등기권리자인 양도담보권자가 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하며, 그리고 청산기간(2개월)이 지나 청산금을 지급하고 가등기에 기한 본등기 등을 통하여 소유권이 이전될 수 있으므로 즉시 본등기를 청구할 수 없습니다.
2) 틀립니다. 청산금 평가액이 객관적 가액에 미치지 못하더라도 담보권 실행통지나 청산기간 진행에는 영향이 없습니다.
3) 틀립니다. 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 않습니다.
5) 틀립니다. 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸합니다.

[25회 기출]
甲은 乙의 X토지에 대하여 가등기담보권을 취득하였으나, 乙은 변제기에 채무를 이행하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1) 甲은 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
2) 제3자가 경매로 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
3) 甲이 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 X토지의 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 거쳐야 한다.
4) X토지의 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
5) 청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득한 경우에도 甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
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정답은 아래에
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정답은 5번 입니다.
청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득한 경우에는 甲은 가등기에 기초한 본등기를 청구할 수 없다는 것이 판례입니다.

[14회 기출]
甲은 乙의 건물을 구입하면서 그 대금 중 일부의 지급을 담보하기 위하여 丙에게 부탁하여 그 소유토지의 등기를 乙 앞으로 이전시켰다. 다음 중 틀린 것은?(단, 다툼이 있으면 판례에 따름)

1) 乙은 토지에 대한 자신의 권리를 甲에 대한 대금채권과 함께 처분할 수 있다.
2) 건물잔여금이 토지가격보다 현저히 적다는 것만으로 甲과 丙 사이에 계약이 당연무효가 되는 것은 아니다.
3) 甲이 이행지체에 빠진 경우, 특별한 사정이 없는 한, 乙은 담보권실행을 위하여 丙으로부터 건물을 적법하게 임차한 자에게 건물의 명도를 청구할 수 없다.
4) 특별한 사정이 없는 한 토지의 용익원은 丙이 갖는다.
5) 乙은 무단으로 토지를 점거한 자에 대하여 물권적청구권을 행사할 수 있다.
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정답은 아래에
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정답은 3번 입니다.
1) 맞습니다. 양도담보권을 저당권과 유사한 담보물권으로 해석하는 통설의 입장에서는 저당권의 부종성에 따라 피담보채권과 함께 양도담보권을 처분하여야 합니다.
2) 맞습니다. 대물반환예약과 양도담보(가등기담보 포함)가 설정된 경우 담보설정계약 자체가 당연무효는 아니고, 민법 제607조와 제608조를 유추적용하여 그 초과부분을 정산할 의무를 부담할 뿐입니다. 판례도 양도담보 자체가 허위표시로써 당연무효는 아니라는 입장입니다.
3) 틀립니다. 양도담보권자(乙)는 신탁적으로 소유권을 이전받은 것이어서 완전한 소유권을 취득합니다. 그러므로 소유자의 지위에서 양도담보권자인 을은 병으로부터 임차한 임차인에게 그 명도를 청구할 수 있습니다.
4) 맞습니다. 일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보설정자에게 있습니다.
5) 맞습니다. 양도담보권자는 대외적 관계에서 당연히 소유자의 지위에서 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다.

[25회 기출]
2014년 甲은 친구 乙과 계약명의신탁을 약정하였다. 그 사실을 알고 있는 丙은 명의수탁자 乙과의 매매계약에 따라 乙명의로 X토지의 소유권을 이전해 주었다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

1) 乙은 X토지에 대한 소유권을 취득한다.
2) 甲은 丙에 대하여 X토지에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
3) 乙이 X토지의 소유권이전등기를 말소하지 않더라도 丙은 乙의 매매대금반환청구를 거절할 수 없다.
4) 乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해준 경우, 丁은 X토지의 소유권을 취득한다.
5) 乙이 X토지를 선의의 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해준 경우, 乙의 행위는 丙의 소유권에 대한 침해행위가 아니다.
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정답은 아래에
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정답은 4번 입니다.
1) 틀립니다. 병이 악의이므로 을은 소유권을 취득하지 못합니다.
2) 틀립니다. 갑은 병과 어떤 계약도 체결한 것이 아니므로 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.
3) 틀립니다. 신의칙 내지 민법 제5396조1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기의 말소와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환의무의 이행을 거절할 수 있습니다.
5) 틀립니다. 소유권에 대한 침해행위에 해당합니다.

[28회 기출]
甲은 조세포탈.강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1) 乙은 甲에 대해 X토지의 소유권을 주장할 수 없다.
2) 甲이 X토지를 丙에게 매도한 겨우, 이를 타인의 권리매매라고 할 수 없다.
3) 丁이 X토지를 불법점유하는 경우, 甲은 직접 丁에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
4) 乙로부터 X토지를 매수한 丙이 乙의 甲에 대한 배신행위에 적극가담한 경우, 乙과 丙 사이의 계약은 무효이다.
5) 丙이 乙과의 매매계약에 따라 X토지에 대한 소유권이전등기를 마친 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙이 X토지의 소유권을 취득한다.
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정답은 아래에
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정답은 3번 입니다.
명의신탁이 유효한 경우 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대하여 배제를 구할 수 있으며, 신탁자는 수탁자를 대위하여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐 직접 제3자에게 신탁재산에 대한 침해의 배제를 구할 수 없습니다.

[20회 기출]
2009. 9. 9. X부동산을 취득하려는 甲은 여자친구 乙과 명의신탁을 약정하였다. 乙은 그 약정에 따라 계약당사자로서 선의의 丙으로부터 X부동산을 매수하여 자신의 명의로 등기한 후 甲에게 인도하였다. 다음 중 옳은 것은(다툼이 있으면 판례에 의함)

1) 甲과 乙의 명의신탁약정은 유효하다.
2) 甲은 乙을 상대로 부당이득반환으로 X부동산의 등기이전을 청구할 수 없다.
3) 甲은 乙에게 제공한 부동산매수자금 회수를 담보하기 위하여 X부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.
4) 丙은 특별한 사정이 없는 한 乙명의의 등기말소를 청구할 수 있다.
5) 乙이 자의로 X부동산에 대한 소유권을 甲에게 이전등기하였더라도 甲은 소유권을 취득하지 못한다.
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정답은 아래에
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정답은 2번 입니다.
1) 틀립니다. 종중과 배우자를 제외하고 일반적인 경우에서 명의신탁약정이 유효한 경우는 없습니다.
2) 맞습니다.
3) 틀립니다. 목적물과 그 매매대금 사이에는 견련성이 인정되지 않으므로 유치권을 행사할 수 없습니다.
4) 틀립니다. 수탁자가 스스로 이전등기한 경우에는 그 등기는 유효합니다. 통설은 명의신탁계약이 무효라고 하더라도 사회질서에 반하는 행위는 아니라고 보기 때문입니다. 판례도 수탁자의 이전등기가 유효임을 전제로 제3채권자의 채권자 취소권 행사를 인정하고 있습니다.

시험이 이제 2일도 채 남지 않았네요. 1차 연습문제는 여기까지 완료합니다.
2차의 경우는 제가 작년에 시험 준비하면서 작성했던 지난 연습문제를 참조하시면 될 것 같습니다.
마지막까지 정리에 집중하셔서 이번 공인중개사 시험에서 꼭 좋은 결실을 이루시길 기원하겠습니다.
모두 화이팅하세요~