[25회 기출]
부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

- 투자 부동산가격 : 3억원
- 금융기관 대출 : 2억원, 자기자본 : 1억원
- 대출조건
  대출기간 : 1년
  대출이자율 : 연 6%
  대출기간 만료 시 이자지급과 원금은 일시상환
- 1년간 순영업이익 : 2천만원
- 1년간 부동산가격 상승률 : 0%

1) 8%
2) 9%
3) 10%
4) 11%
5) 12%
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정답은 아래에
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정답은 1번입니다.
자기자본수익률 구하는 공식은 아래와 같습니다.
자기자본수익률 = { 총투자수익액 - (대부액 * 대출금리) } / 자기자본투자액
자기자본수익률 = { 총투자수익률 - (대부비율 * 대출금리) } / 자기자본비율
따라서, { 2000만원 - (2억원 * 0.06) } / 1억원 = 0.08 이 되어 8%가 됩니다.

[27회 기출]
부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ) 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.
ㄴ) 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다.
ㄷ) 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다.
ㄹ) 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.

1) ㄱ), ㄷ)
2) ㄴ), ㄷ)
3) ㄴ), ㄹ)
4) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄷ) ㄹ)
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정답은 아래에
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정답은 없습니다.
왜냐하면 출제오류로 모두 정답처리된 문제입니다.
사실 어디가 출제오류인지도 파악하기 어려운게 문제입니다.
ㄱ) 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 증가됩니다.
ㄴ) 총자본수익률 = 자기자본수익률*자기자본비율 + 저당수익률*타인자본비율(대부비율)
로 10% = 자기자본수익률*0.5 + 8%*0.5 가 되어 자기자본수익률은 12%가 되는 것이 출제의도였던거 같으나 대부비율을 부채비율로 잘못나왔습니다. 대부비율은 타인자본 / 종합자본 이고 부채비율은 타인자본 / 자기자본으로 다른 의미 입니다.
부채비율을 통한 자기자본수익률을 구하는 공식은 자기자본수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) * 부채비율 으로 10% + (10% - 8%) * 0.5 로 11% 가 됩니다.
ㄷ) 부의 레버리지 효과가 발생할 경우에는 부채비율을 낮춘다고 해서 정의 레버리지효과로 전환되지는 않고 정의 레버리지 효과가 발생하기 위해서는 저당수익률이 총자본수익률보다 작아져야 합니다.
따라서 옳은 지문은 ㄹ) 뿐 입니다.

레버리지효과에서는 레버리지 이론을 묻는 문제와 자기자본수익률에 관련된 계산문제가 주로 나오게 됩니다. 위에 문제처럼 자기자본수익률 계산 문제가 조금 복잡하게 나오면 난이도가 급상승하게 됩니다. 그냥 이론을 묻는 문제가 나오길 바라는게 좋겠습니다.