[부동산학개론] 비할인현금흐름법 관련 문제
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작성자 최고관리자 작성일19-08-29 16:54 조회2,294회 댓글0건관련링크
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[26회 기출]
부동산투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?
1) 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.
2) 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.
3) 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
4) 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
5) 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
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정답은 아래에
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정답은 2번 입니다.
동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 큽니다.
계산문제 대신에 이와 같은 형태로 출제되는 것이 수험생에게는 유리할 것입니다. 부동산투자론에서는 공식자체가 외우기 어렵다기 보다는 외워야 하는 공식의 갯수가 너무 많아 엄청 헷갈린다는 것이 문제입니다.
물론 많이 보신분들이야 괜찮겠지만 몇 번 안보고 가면 뭐가 뭔지 정말 헷갈립니다. 그래서 끝에 율(률)이 붙는 것은 분모가 분자보다 큰 것이고 끝에 승수가 붙는 것은 분자가 분모보다 큰 것이라고 생각하시면 좀 낫습니다.
예를 들어, 종합환원율은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 것인데 일반적으로 소득이 투자액을 넘기는 어렵기 때문에 율이 붙은 것이고 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 것인데 이것도 투자액이 분자에 있기 때문에 끝에 승수가 붙은 것으로 이해하시면 되겠습니다.
[21회 기출]
제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?
甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억원에 구입하였다.
1) 종합환원율은 10% 이다.
2) 저당비율은 37.5%이다.
3) 자본회수기간은 10년이다.
4) 지분환원율은 7%이다.
5) 부채감당률은 2이다.
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정답은 아래에
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정답은 4번입니다.
간단하지만 공식을 정리해보자는 차원에서 선택해 본 문제입니다.
1) 종합환원율 = 순영업소득(8천만원 / 부동산가치(8억원) = 10%
2) 저당비율 = 융자액 / 부동산가치 = (부동산가치 - 지분투자액) / 부동산가치 = 3억원 / 8억원 = 37.5%
3) 자본회수기간(순소득승수) = 부동산가치(8억원) / 순영업소득(8천만원) = 10년
4) 지분환원율 = 세전현금수지 / 지분투자액 = (순영업소득 - 부채서비스액) / 지분투자액 = 4천만원 / 5억원 = 8%
5) 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 8천만원 / 4천만원 = 2.0
[28회 기출]
A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
- 담보 부동산의 시장가치 : 5억원
- 연소득 : 6,000만원
- 연간 저장상수 : 0.1
- 대출승인기준
담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%
총부채상환비율(DTI) : 40%
* 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함
1) 1억 5,000만원
2) 1억 7,000만원
3) 1억 8,000만원
4) 2억 4,000만원
5) 2억 5,000만원
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정답은 아래에
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정답은 2번 입니다.
담보인정비율로 계산하면 융자액/부동산가치(5억원) 이 50% 이기 때문에 최대대출가능 금액은 2억 5,000만원입니다.
총부채상환비율로 계산하면 연간부채상환액/연간소득액(6,000만원) 이 40% 이기 때문에 연간부채상환액은 2,400만원 입니다.
그런데 기존부채상환액은 저당대부액(7,000만원) * 저당상수(0.1) 이기 때문에 700만원이 됩니다.
이것을 연간부채상환액에서 빼면 연간 원리금상환액 1,700만원이 되고, DTI에 의한 융자가능액은 연간 원리금상환액 1,700만원을 저당상수(0.1)로 나누면 됩니다.
따라서, DTI에 의한 대출가능금액은 1억 7,000만원이 되고 이는 LTV로 인해 계산한 조건보다 낮으므로 최종 대출가능금액은 1억 7,000만원이 됩니다.
대출 가능 금액 계산 문제는 자주 출제되는 계산 문제입니다. 이 부분은 시험이 아니더라도 알아두면 실생활에도 도움이 많이 될 것 같습니다.
부동산투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?
1) 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.
2) 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.
3) 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
4) 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
5) 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
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정답은 아래에
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정답은 2번 입니다.
동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 큽니다.
계산문제 대신에 이와 같은 형태로 출제되는 것이 수험생에게는 유리할 것입니다. 부동산투자론에서는 공식자체가 외우기 어렵다기 보다는 외워야 하는 공식의 갯수가 너무 많아 엄청 헷갈린다는 것이 문제입니다.
물론 많이 보신분들이야 괜찮겠지만 몇 번 안보고 가면 뭐가 뭔지 정말 헷갈립니다. 그래서 끝에 율(률)이 붙는 것은 분모가 분자보다 큰 것이고 끝에 승수가 붙는 것은 분자가 분모보다 큰 것이라고 생각하시면 좀 낫습니다.
예를 들어, 종합환원율은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 것인데 일반적으로 소득이 투자액을 넘기는 어렵기 때문에 율이 붙은 것이고 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 것인데 이것도 투자액이 분자에 있기 때문에 끝에 승수가 붙은 것으로 이해하시면 되겠습니다.
[21회 기출]
제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?
甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억원에 구입하였다.
1) 종합환원율은 10% 이다.
2) 저당비율은 37.5%이다.
3) 자본회수기간은 10년이다.
4) 지분환원율은 7%이다.
5) 부채감당률은 2이다.
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정답은 4번입니다.
간단하지만 공식을 정리해보자는 차원에서 선택해 본 문제입니다.
1) 종합환원율 = 순영업소득(8천만원 / 부동산가치(8억원) = 10%
2) 저당비율 = 융자액 / 부동산가치 = (부동산가치 - 지분투자액) / 부동산가치 = 3억원 / 8억원 = 37.5%
3) 자본회수기간(순소득승수) = 부동산가치(8억원) / 순영업소득(8천만원) = 10년
4) 지분환원율 = 세전현금수지 / 지분투자액 = (순영업소득 - 부채서비스액) / 지분투자액 = 4천만원 / 5억원 = 8%
5) 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 8천만원 / 4천만원 = 2.0
[28회 기출]
A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
- 담보 부동산의 시장가치 : 5억원
- 연소득 : 6,000만원
- 연간 저장상수 : 0.1
- 대출승인기준
담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%
총부채상환비율(DTI) : 40%
* 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함
1) 1억 5,000만원
2) 1억 7,000만원
3) 1억 8,000만원
4) 2억 4,000만원
5) 2억 5,000만원
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정답은 아래에
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정답은 2번 입니다.
담보인정비율로 계산하면 융자액/부동산가치(5억원) 이 50% 이기 때문에 최대대출가능 금액은 2억 5,000만원입니다.
총부채상환비율로 계산하면 연간부채상환액/연간소득액(6,000만원) 이 40% 이기 때문에 연간부채상환액은 2,400만원 입니다.
그런데 기존부채상환액은 저당대부액(7,000만원) * 저당상수(0.1) 이기 때문에 700만원이 됩니다.
이것을 연간부채상환액에서 빼면 연간 원리금상환액 1,700만원이 되고, DTI에 의한 융자가능액은 연간 원리금상환액 1,700만원을 저당상수(0.1)로 나누면 됩니다.
따라서, DTI에 의한 대출가능금액은 1억 7,000만원이 되고 이는 LTV로 인해 계산한 조건보다 낮으므로 최종 대출가능금액은 1억 7,000만원이 됩니다.
대출 가능 금액 계산 문제는 자주 출제되는 계산 문제입니다. 이 부분은 시험이 아니더라도 알아두면 실생활에도 도움이 많이 될 것 같습니다.
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