[24회 기출]
다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정 시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?

- 순영업소득(NOI) : 연 30,000,000원
- 부채서비스액(debt service) : 연 15,000,000원
- 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%
- 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금 균등상환
- 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

1) 3.54
2) 5.31
3) 14.16
4) 20.40
5) 21.24
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정답은 아래에
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정답은 3번 입니다.
부채감당법에 의한 환원이율은 부채감당율 * 대부비율 * 저당상수 를 통해서 구합니다.
부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 30,000,000원 / 15,000,000원 = 2
대부비율이 40%(0.4) 이며, 저당상수가 0.177 이므로 부채감당법에 의한 환원이율은 2 * 0.4 * 0.177 = 0.1416(14.16%) 입니다.
수익법에서는 조건이 주어지고 거기에 따라 부동산가액을 묻는 형태의 문제가 자주 출제됩니다.
부동산가액은 순영업소득을 환원이율로 나눈 값이기 때문에 목표는 순영업소득과 환원이율을 구하는 것이 됩니다. 따라서 환원이율 구하는 산식은 꼭 암기하고 가셔야 하겠습니다.
환원이율 = 순수익 / 수익가액 = 부채감당비율 * 대부비율 * 저당상수

[28회 기출]
다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

- 가능총소득 : 5,000만원
- 공실손실상당액 : 가능총소득의 5%
- 유지관리비 : 가능총소득의 3%
- 부채서비스액 : 1,000만원
- 화재보험료 : 100만원
- 개인업무비 : 가능총소득의 10%
- 기대이율 4%, 환원율 5%

1) 6억원
2) 7억 2,000만원
3) 8억 2,000만원
4) 9억원
5) 11억 2,500만원
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정답은 아래에
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정답은 4번 입니다.
먼저 순영업소득을 구해야 합니다.(가 공 기 유 영 순 부 세 소 세) 아시죠?
영업경비 = 유지관리비(5,000만원*0.03=150만원) + 화재보험료(100만원) (영업경비 계산시 개인업무비는 제외)
순영업소득 = 가능총소득(5,000만원) - 공실 및 대손손실(250만원) - 영업경비(250만원) = 4,500만원
따라서 수익가액은 = 순영업소득 / 환원이율 = 4,500만원 / 0.05 = 9억원 입니다.

[11회 기출]
다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

- 임대단위 : 원룸 20개실
- 실당 예상 임대료 : 600,000원/년
- 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5%
- 재산세 : 200,000원/년
- 개인 업무비 : 300,000원/년
- 수선비 : 600,000원/년
- 관리비 : 600,000원/년
- 소유자 급여 : 800,000원/년
- 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원
- 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2
- 5년 후 일시 불의 현가계수 : 0.75

1) 637,380,000원
2) 640,740,000원
3) 642,000,000원
4) 642,840,000원
5) 644,520,000원
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정답은 아래에
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정답은 3번 입니다.
할인현금수지분석법에 의한 계산법입니다.
일단 순영업소득을 구해야 합니다.
가능조소득 = 20개실 * 600,000원 = 12,000,000원
유효조소득 = 12,000,000원 - 공실 및 대손손실(12,000,000원*0.05) = 11,400,000원
영업경비 = 재산세(200,000원) + 수선비(600,000원) + 관리비(600,000원) = 1,400,000원
순영업소득은 11,400,000원 - 1,400,000 원으로 10,000,000원
영업현금흐름 현가 = 순영업소득(10,000,000원) * 5년 간 연금의 현가계수(4.2) = 42,000,000원
지분복귀액 현가 = 5년 후 복귀가치(8억원) * 5년 후 일시 불의 현가계수(0.75) = 6억원
부동산가치 = 영업현금흐름현가(42,000,000원) + 지분복귀액현가(6억원) = 642,000,000원

이 문제를 풀 수 있다면 감정평가 단원은 마스터 했다고 봐도 과언이 아닐 것 같습니다.
문제 자체 지문도 상당하고 문제를 풀기 위해 이것 저것 알아야 할 내용도 많네요.
이게 11회 기출문제라니 예전엔 시험이 쉬웠다는 것도 믿기가 어렵네요.
솔직히 이런 문제 나오면 그냥 고민 없이 찍고 다음 문제 푸는 것이 정신 건강에 좋을 것 같습니다.