경매물건에 대한 권리분석 관련 문제는
그리 자주 출제되지는 않지만 요즘 처럼
경매가 대중화 되고 있는 시기에 실제 생활에
많이 응용될 수 있는 부분이라고 생각됩니다.
또한 민법과도 많은 연관성이 있어서 경매
권리분석은 결코 쉽지 않은 분야입니다.

[21회 기출]
부동산경매에 있어서 매각부동산 위의 권리에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) 

  ① 담보목적이 아닌 최선순위 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 매각으로 소멸하지 않는다. 
  ② 매각부동산 위의 모든 저당권과 담보가등기권리는 매각으로 소멸된다. 
  ③ 임차건물이 매각되더라도 보증금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다. 
  ④ 최선순위의 전세권으로서 가압류채권에 대항할 수 있는 경우 전세권자가 배당요구를 하더라도 전세권은 매수인이 인수한다. 
  ⑤ 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 점유를 취득한 유치권자는 매수인에게 대항할 수 없다. 
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기본적으로 경매 매각 시에는 매각부동산 위의 모든
저당권 및 가압류, 가처분, 담보가등기는 순위에 관계
없이 소멸되는 것이 원칙입니다. 또한 후순위의 대항력
없는 지상권, 지역권, 전세권, 임차권도 소멸됩니다.
1번 최선순위 소유권이전등기청구권보전 가등기는
담보가등기가 아니기 때문에 소멸되지 않습니다.
2번 모든 저당권과 담보가등기는 소멸되는 것이 원칙입니다.
3번 임차권은 대항력이 있는 경우 소멸되지 않습니다.
4번 선순위 전세권자가 배당 요구를 한 경우에는 배당
에서 우선 순위를 가지게 되고 매수인에게는 인수되지
않습니다.
5번 유치권자가 경매 매수인에게 대항하려면 압류되기
전에 점유를 하고 있어야 합니다.

일반적으로 경매 물건에서 가장 안전한 물건은
은행이 최선순위 저당권을 가지고 있는 경우입니다.
선순위 저당권이 소멸하면 그 이후에 권리들은 전부
소멸하고 매수인에게 인수되지 않기 때문입니다.
사실 대부분의 경우 첫번째로 은행에서 부동산담보
대출을 많이 받기 때문에 위험한 경매 물건은 많지
않습니다.
그러나 유치권이나 법정지상권 이런 것들은 매수인에게
인수되기 때문에 이런게 걸려있으면 일단 거르고 봐야 합니다.
또한 대항력 임차권이나 최우선변제소액보증금 같은
것도 있기 때문에 복잡한 권리 분석은 쉽지 않습니다.